Правила ипотеки: купить квартиру и не попасть в кабалу
С каждым годом все больше наших соотечественников, приобретая жилье, обращается за помощью к ипотечным кредитам. По некоторым данным, к концу 2013г. объем выданных ипотечных кредитов может стать рекордным и превысить 1,2 трлн руб. При этом у ипотечных кредитов есть ряд особенностей, с которыми сталкиваются потенциальные заемщики.
Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, нужно для начала обдумать и тщательно взвесить все риски. Как отмечает руководитель направления внедрения персонального финансового планирования банка "БКС Премьер" Сергей Дейнека, практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье (именно собственное, не съемное) представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.
Во-первых, есть риск существенной переплаты. Сейчас в России ставки по ипотечным кредитам крайне высоки. По последним данным, средняя ипотечная ставка в предложениях крупнейших банков превышает 12,4% годовых, что обусловлено гораздо более высокой ставкой рефинансирования в РФ, чем в развитых странах. Переплата за ипотеку в России является одной из самых больших в мире, именно поэтому ипотечный кредит у нас принято называть "кабалой". Зачастую размер переплаты по ипотечному кредиту превышает первоначальную стоимость выбранной квартиры.
Во-вторых, существует риск потери финансовой стабильности. Любой человек, будь он наемным работником или собственником бизнеса, всегда подвержен риску потери постоянного дохода хотя бы на некоторое время. Причины этого могут быть разные: бизнес может развалиться, и нужны будут время и средства для его восстановления или создания с нуля; с работы могут уволить, причем необязательно из-за профессиональных качеств работника - может произойти сокращение штата, и вы потеряете время на поиск нового места. Если же у вас есть обязательства по ипотеке, вы в любом случае должны продолжать их выполнение, несмотря на форс-мажорные обстоятельства. Далеко не каждый банк пойдет заемщику навстречу и, например, сделает отсрочку очередного платежа в подобной ситуации.
В-третьих, нельзя забывать о валютных рисках. Многие помнят кризис 2008г., когда в связи с быстрым обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте практически в одночасье стали для многих наших сограждан источником больших проблем. Чтобы избежать валютных рисков, следует придерживаться следующего простого правила: брать кредит лучше в той валюте, в которой вы получаете постоянный доход.
Наконец, как отмечает С.Дейнека, нужно адекватно оценивать прочие риски, которых тоже предостаточно. Собираетесь ли вы всю жизнь прожить именно в этом городе и в этой стране или же вы задались целью переехать, и лучше было бы изучить предложения по жилью в предполагаемом будущем регионе проживания (стоимость жилья и ставки по ипотеке там могут быть значительно привлекательнее)? Если вы все же возьмете квартиру в ипотеку, то как с ней поступите в случае переезда? Хватит ли у вас денег не только на первоначальный взнос, но и на оплату услуг страховщиков, оценщиков, нотариуса, ипотечного брокера, риэлтора и т.д.? Если вы не предусмотрите наличие соответствующей суммы в своем "фонде приобретения жилья", вполне вероятно, что дополнительно к ипотечному придется брать еще и потребительский кредит.
Преимущества приобретения жилья в ипотеку
Конечно же, продолжает С.Дейнека, есть и контраргументы, услышав которые, некоторым захочется взять жилье в ипотеку прямо сейчас, а именно:
- темпы роста стоимости жилья в России остаются очень высокими: для сравнения, десять лет назад двухкомнатную квартиру улучшенной планировки в Москве можно было купить за 40-50 тыс. долл., сейчас же средняя стоимость подобной квартиры - от 200 тыс. долл. и выше в зависимости от района;
- не прекращается рост цен на квартиры, сдаваемые в аренду, при этом размер платежа по ипотечному кредиту в большинстве случаев стабилен на протяжении всего срока выплат;
- если заемщик является квалифицированным специалистом, уровень его дохода имеет свойство расти год от года, что уменьшает относительный размер платежа по ипотечному кредиту;
- приобретая квартиру в кредит, человек все же получает долгожданное "свое" жилье, которое, как уже говорилось, представляет собой безусловную ценность для большинства людей - в собственной квартире можно делать ремонт на свой вкус, можно вкладывать в нее деньги, исчезает проблема частых переездов, характерная для людей, постоянно снимающих жилье.
Однако, как полагает эксперт, даже если вы окончательно взвесили все "за" и "против", все тщательно продумали и решились на приобретение жилья в ипотеку, нужно позаботиться о такой важной вещи, как первоначальный взнос.
Первоначальный взнос: особенности и тонкости
Первоначальный взнос - это часть стоимости жилья или какого-либо другого имущества, приобретаемого в кредит, которая должна быть у заемщика, чтобы он получил право на кредит.
Учитывая, что банк, выдавая ипотеку, оформляет в залог всю квартиру, нужно понимать, что чем больше размер первоначального взноса, тем больше у вас возможностей, во-первых, вообще получить одобрение по кредиту, во-вторых, получить лучшие условия по процентной ставке.
Для подавляющего большинства банков первоначальный взнос по ипотеке является главным критерием первичного отсева заемщиков. Даже если у потенциального клиента хорошие параметры для кредитования, но отсутствует первоначальный взнос, это может вызвать как минимум настороженность у банка. Конечно, есть банки, которые предлагают кредитование со сниженным первоначальным взносом, а иногда и вовсе без него. Но и условия кредитования в таком случае изменяются в худшую сторону, так как банк берет на себя риски, платить за которые будет заемщик - либо повышенными процентами, либо оформляя дополнительный залог на уже существующую недвижимость.
Как накопить на первоначальный взнос?
Эксперты дают своим клиентам такой универсальный совет: прежде чем начинать инвестиции в накопление капитала для первоначального взноса, поставьте себе четкую цель и создайте алгоритм конкретных действий:
- для начала проанализируйте ситуацию на рынке недвижимости, оцените текущую стоимость квартир в полюбившемся районе, отследите динамику роста их стоимости за последние несколько лет;
- проанализируйте текущую структуру ваших активов, ответьте для себя на вопросы о том, сколько денег вы готовы инвестировать уже сейчас и откуда вы их возьмете;
- оцените ваши доходы и расходы, чтобы понять, сколько денег в среднем вы можете добавлять к первоначальной сумме, чтоб способствовать скорейшему росту капитала;
- исходя из проведенного анализа, определитесь с комфортными для вас сроками накопления суммы первоначального взноса, учитывая, что большинство банков гораздо охотнее дает ипотечные кредиты при первоначальном взносе в размере хотя бы 30% от стоимости жилья;
- учтите, что рост цен на некоторые типы квартир может быть выше, чем уровень доходности банковских депозитов, поэтому будьте готовы к рассмотрению других финансовых инструментов для инвестирования - некоторые из них могут приносить доходность в 15-25% годовых.
Итак, вы определились со сроками, суммой и необходимой доходностью? Значит, можно приступать к подбору финансовых инструментов и накоплению капитала для первоначального взноса. Если же подобные аналитические операции даются вам нелегко, возможно, стоит обратиться за поддержкой к финансовому советнику, который даст вам квалифицированную консультацию по всем сложным вопросам и поможет подобрать подходящие финансовые инструменты.
по материалам quote.rbc.ru
http://lf.rbc.ru/recommendation/ipoteka ... 2438.shtml
